Massimiliano Ferretti

La proposta d'acquisto è un "pre-preliminare" non vincolante per la compravendita immobiliare

Anche se le trattative si trovano nello stato avanzato della «puntuazione», con l'offerta le parti si impegnano solo a concludere in futuro un contratto con effetti obbligatori che a sua volta le vincolerà a stipulare in seguito il negozio definitivoLa proposta sarà pure irrevocabile, ma non scatta automaticamente il dovere di acquistare l'immobile. Quando le parti sono in trattativa per la compravendita e l'aspirante compratore formalizza un'offerta (senza passaggio di denaro), la "puntuazione" che ne scaturisce è soltanto il preliminare del contratto preliminare e non ha effetti vincolanti. Lo precisa la Cassazione con la sentenza 8038/09, emessa dalla seconda sezione civile (e qui leggibile come documento correlato). Obblighi esclusi. Niente da fare per il venditore e l'agenzia immobiliare: il primo non otterrà la somma indicata dalla proposta irrevocabile d'acquisto come futura caparra, il secondo dovrà rinunciare a provvigione e rimborso spese. Dopo l'accettazione della proposta i due trascinano in tribunale la firmataria della scrittura contenente l'offerta, deducendone l'inadempienza e chiedendo la risoluzione del contratto. Oggi, a quasi un quarto di secolo da quella firma, la Suprema corte mette la parola fine alla vicenda. E conferma che le parti con l'atto "incriminato" non volevano concludere un contratto preliminare (e tantomeno il negozio definitivo) ma solo un "pre-preliminare" non vincolante. Né si può configurare in quella fase una clausola penale sulla caparra.Potenza e atto. Tra preliminare e contratto definitivo - spiegano gli "ermellini" - c'è un collegamento strumentale destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti (cfr. Cassazione 25185/08, 10394/08 e 9970/08 negli arretrati 28 ottobre, 16 maggio e 22 aprile 2008). Invece non ha senso - osservano - promettere oggi di promettere ancora qualcosa in seguito, anziché farlo subito. Fra le funzioni del preliminare, insomma, non può essere riconosciuta quella di "obbligarsi ad obbligarsi" a ottenere quel determinato effetto: il risultato sarebbe un'inutile superfetazione non legittimata da alcun interesse degno di tutela. Nella specie le trattative erano sì in una fase avanzata, ma la scrittura firmata era solo una puntuazione senza effetti obbligatori destinata solo a fissare il contenuto del negozio successivo, vale a dire il contratto preliminare (Cassazione 2561/09, arretrato 13 febbraio 2009). (d.f.)

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